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a Ley de Alquileres acaba de cumplir tres años y aún no hay consenso político sobre cómo subsanar algunas de las consecuencias que despiertan las quejas de propietarios e inmobiliarias. En ese lapso, la oferta de propiedades para rentar registró una caída hasta 45%, según datos del Colegio Inmobiliario, y aumentos muy por arriba de la inflación para los nuevos contratos.
En el medio, se multiplican los casos de personas que lograron ingresar en unidades que están regidas por la normativa -no necesariamente la mayoría de los casos- y se encuentran con un mensaje insólito por parte del propietario o de la inmobiliaria: un pedido de dar “aumento voluntario”, es decir, de que hagan un “esfuerzo” por fuera del incremento anual.
Muchos propietarios argumentan que el aumento interanual del valor de los alquileres -que casi siempre quedó por debajo de la inflación previa porque combina el devenir de los salarios con el de los precios- no logró compensarlos, por lo que recurrieron a pedir “subas voluntarias”, algo que, a todas luces, incumple el contrato firmado.
La Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires recibió un total de 2402 reclamos por problemas de vivienda en lo que va de 2023, de las cuales 1040 son denuncias de inquilinos por vulneración de sus derechos, comentaron desde el organismo que encabeza María Rosa Muiños.
Entre los principales motivos de consulta de las personas inquilinas, se encuentran los contratos o renovaciones de plazo inferior al legal (3 años) y actualización de precios y/o depósitos en garantía fuera de los parámetros establecidos en la normativa vigente, entre otras irregularidades.
“Para la actualización, el único monto que es válido es el que está por ley, que es el coeficiente que establece la normativa. Todos los acuerdos voluntarios o de palabra están en contra de la ley. El coeficiente se actualiza en la página del Banco Central”, aclararon desde el organismo.
En el mismo sentido, desde la Defensoría del Pueblo de la Provincia de Buenos Aires sostuvieron que el precio del alquiler bajo la Ley de Alquileres “tiene que ser respetado porque es parte de ese contrato”. La institución asesora a inquilinos de manera preventiva para que conozcan sus derechos y las reglamentaciones existentes.
“Aconsejamos que no firmen nada antes de estar seguros de qué se está firmando porque el aumento ‘voluntario’ generalmente va de la mano de la firma de un acuerdo complementario que luego es válido y exigible entre las partes”, añadieron.
Consultado por este medio sobre qué aconseja para los inquilinos que reciben este tipo de pedidos, Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, dijo: “Simplemente seguir pagando lo que dice la ley porque el propietario no puede hacer nada frente a eso... O que el inquilino le diga al propietario si no le hace un descuento voluntario”.
Claro que no aceptar el “aumento voluntario” dejaría afuera la posibilidad de que ese contrato se renueve, pero nada asegura que en este contexto se sigan ofreciendo unidades bajo la Ley de Alquileres con plazos de tres años y aumentos por el índice del BCRA (ICL).
¿Por qué, entonces, se hacen estos pedidos de aumentos voluntarios a pesar de que no están dentro de la norma? Claudio Vodanovich, de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), explica que “el valor del dinero es muy importante para el propietario” y que el índice que elabora el Banco Central no necesariamente acompañó el rendimiento esperado. Por eso, añade que por efecto de la normativa vigente, “la pérdida de valor de compra del dinero que se estima que va a perder a lo largo del año se carga al precio inicial”.
“Entendamos que el propietario hizo una inversión y que la tiene que mantener: lamentablemente esta ley ha sido muy rígida y estricta en términos técnicos y complicó toda esta negociación”, concluye.
Los pedidos de aumentos voluntarios no ocurren únicamente en las unidades destinadas a la vivienda. El abogado Diego Proietti señala que en los contratos de alquiler comercial que se firmaron durante la pandemia ocurrió un problema similar porque, a pesar de que la Ley de Alquileres está principalmente orientada a hogares, tampoco se esperaban estos niveles de inflación, por lo que los porcentajes estipulados quedaron por debajo de los precios actuales.
“Los pedidos de aumento voluntario se dan en aquellos contratos donde los cánones y las actualizaciones quedaron muy desfasados respecto de la inflación. Si el que alquila dice que no, no pasa nada, pero cuando quiera renovar el contrato probablemente no va a poder”, indica el abogado.
